Welche Steuern fallen beim Immobilienverkauf an?
Der Verkauf einer Immobilie unterliegt grundsätzlich dem Einkommensteuergesetz (EStG) und es ist somit eine Einkommensteuer (oder Spekulationssteuer) zu zahlen. Es handelt sich bei dem Verkauf um ein sogenanntes privates Veräußerungsgeschäft, welches in § 23 EStG geregelt ist.
Demnach unterliegt der Verkauf allgemein einer Steuer, insofern dieser nicht unter einer der Ausnahmen gesondert aufgelistet ist.
Wichtig zu beachten ist, dass Ihr Gewinn versteuert wird, nicht der Verkaufspreis. Wie Sie so Steuern sparen, zeigen wir Ihnen im Beitrag.
Steuern beim Hausverkauf berechnen
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So berechnen Sie den steuerpflichtigen Gewinn
Grundlegende Formel zur Berechnung:
Verkaufspreis – (Anschaffungskosten – Abschreibungen/AfA) – Veräußerungskosten = steuerpflichtiger Gewinn
Sie zahlen nur auf den Gewinn Steuern. Entsprechend lohnt es sich, hier genau hinzuschauen und alle Kosten geltend zu machen, um den zu versteuernden Gewinn zu mindern.
Wichtig: Sämtliche Belege dieser Ausgaben aufzubewahren! Eigenständige Arbeiten können zudem nicht geltend gemacht werden.
Anschaffungskosten (inkl. Kaufnebenkosten)
Zu den Anschaffungskosten (inkl. auch sogenannter Kaufnebenkosten) zählen die Ausgaben, die Sie im Prozess des Erwerbs der Immobilie hatten. Darunter zählen in der Regel folgende Kostenpunkte:
- Kaufpreis (damals)
- Notarkosten (beim Kauf damals)
- Maklerkosten (Ihr Anteil beim Kauf damals)
- Grunderwerbsteuer
- nachträgliche Herstellungskosten (Verbesserungen/Modernisierungen an der Immobilie im Anschluss an den Kauf)
Abschreibungen (AfA)
Wenn Sie Ihre Immobilie z. B. vermietet haben, haben Sie ggf. über die Jahre Abschreibungen (AfA) geltend gemacht.
Da diese Abschreibungen steuerlich bereits geltend gemacht wurden, müssen Sie diese von Ihren Kosten beim Verkauf wieder abziehen.
Veräußerungskosten (Kosten des Verkaufs)
Zu den Veräußerungskosten einer Immobilie zählen jene Ausgaben, die Sie im Rahmen des Verkaufs hatten. Typische Veräußerungskosten sind:
- Kosten für Verkaufsinserate und Anzeigen
- Notar
- Makler
- Grundbuch
- Fahrt- und Telefonkosten
- Räumungskosten
- Vorfälligkeitsentschädigung
- Renovierungskosten
- Schuldzins (bei Mietimmobilien)
Welcher Steuersatz gilt?
Ihr Gewinn wird mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz nach Einkommensteuergesetz (EStG) § 32a Einkommensteuertarif besteuert. Dieser liegt zwischen 0% und 45%.
Rechenbeispiel Einkommensteuer Hausverkauf
- Verkaufspreis: 500.000 €
- Anschaffungskosten (beim Kauf): 340.000 € ursprünglicher Kaufpreis + 5.000 € Notarkosten + 8.000 € nachträgliche Herstellungskosten = 353.000 €
- Abschreibungen (AfA): 11.500 €
- Veräußerungskosten: 150 € für Fahrten und Telefonate + 15.000 € für Makler = 15.150 €
- Ihr Steuersatz: 42%
Gewinn: 500.000 – (353.000 – 11.500) – 15.150 = 143.350 €
Steuer (Beispiel mit 42%): 143.350 × 0,42 = 60.207 €
Haus steuerfrei verkaufen
Sie können Ihr Haus in verschiedenen Szenarien steuerfrei verkaufen. Zwei Möglichkeiten umfassen einmal die Spekulationsfrist und die Eigennutzung.
Steuerfrei ohne Eigennutzung: 10-Jahres-Frist
Liegt zwischen Kauf und Verkauf der Immobilie eine Zeitspanne von über 10 Jahren, ist die sogenannte Spekulationsfrist verstrichen und der Verkauf ist in der Regel steuerfrei.
Entscheidend ist dabei der Zeitpunkt des Kaufs bzw. Verkaufs und das genaue Datum der notariellen Beurkundung.
Steuerfrei bei Eigennutzung: 3 Kalenderjahre-Regel
Ein Hausverkauf kann steuerfrei sein, wenn die Immobilie im Jahr des Verkaufs und den zwei vorausgegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken verwendet wurde.
Die Dauer der Eigennutzung bezieht sich auf einen zusammenhängenden Zeitraum, der sich über drei Kalenderjahre erstreckt. Nach Auslegung des Bundesfinanzhofs ist es nicht notwendig, alle 12 Monate des ersten und des letzten Jahres in dieser Reihe vollständig dort gelebt zu haben. Beziehen Sie das Haus beispielsweise Ende 2024 und haben in 2025 voll dort gelebt, können Sie es Anfang 2026 durch Eigennutzung steuerfrei verkaufen.
Eigennutzung durch Kinder
Die Bedingung der Eigennutzung ist in der Regel auch dann erfüllt, wenn die eigenen Kinder unentgeltlich in der Immobilie gelebt haben.
Dafür müssen diese allerdings einen Anspruch auf Kindergeld oder auf einen Kinderfreibetrag über den gesamten Zeitraum der Wohndauer vorweisen können.
Zweitwohnung / Ferienhaus
Auch Zweitwohnungen und Ferienhäuser können unter den gleichen Bedingungen bei Eigennutzung steuerfrei verkauft werden.
Wichtig ist auch hier, dass diese nicht vermietet wurden und ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken verwendet wurden.
Achtung: Gewerbliche Verkaufstätigkeit
Sollten Sie in wenigen Jahren mehrere Immobilien verkaufen, laufen Sie Gefahr, dass das Finanzamt prüft, ob Sie die Immobilien gewerblich und nicht privat verkaufen.
Hier wird oft die sogenannte Drei-Objekt-Grenze aus EStH Anhang 17: Drei-Objekt-Grenze / Grundstückshandel herangezogen. Demnach ist der Verkauf von mehr als 3 Immobilien innerhalb von 5 Jahren grundsätzlich gewerblich einzustufen.
Häufig gestellte Fragen zu Steuern beim Hausverkauf
Welche Steuer fällt beim Hausverkauf an?
Bei der Veräußerung eines Hauses fällt grundsätzlich eine Einkommensteuer an, umgangssprachlich Spekulationssteuer genannt.
Wie lang ist die Spekulationsfrist bei Immobilien?
Die Spekulationsfrist bei Immobilien beträgt allgemein 10 Jahre. Bei Eigennutzung 3 Jahre.
Wie berechnet sich die Steuer beim Hausverkauf?
Verkaufspreis minus Anschaffungskosten (abzüglich Abschreibungen) minus Veräußerungskosten multipliziert mit Ihrem persönlichen Steuersatz (zwischen 0 % und 45 %).
Wie kann ich Steuern sparen beim Hausverkauf?
Beim Hausverkauf wird Ihr tatsächlicher Gewinn versteuert. Dieser lässt sich minimieren, indem Sie etwaige Anschaffungs- bzw. Kaufnebenkosten und Veräußerungskosten geltend machen. Wichtig: Sie benötigen für alle Kosten Belege!
Was sind Anschaffungs- bzw. Kaufnebenkosten bei Immobilien?
Unter Anschaffungskosten und Kaufnebenkosten zählen alle Ausgaben, die im Prozess des Erwerbs einer Immobilie anfallen. Darunter fallen:
- Kaufpreis
- Notar
- Makler
- Grunderwerbsteuer
- nachträgliche Herstellungskosten (Verbesserungen an der Immobilie nach Kauf)
Was sind Veräußerungskosten beim Immobilienverkauf?
Zu den Veräußerungskosten bei einem Hausverkauf zählen sämtliche Ausgaben, die im Prozess des Verkaufs der Immobilie getätigt wurden. Darunter fallen:
- Verkaufsinserate, Anzeigen
- Notar
- Makler
- Grundbuch
- Fahrt- und Telefonkosten
- Räumungskosten
- Vorfälligkeitsentschädigung
- Renovierungskosten
- Schuldzins bei Mietimmobilien
Wie kann ich ein Haus steuerfrei verkaufen?
Ihr Hausverkauf kann grundsätzlich steuerbefreit sein, wenn Sie eine der folgenden Bedingungen erfüllen:
- Zwischen Kauf und Verkauf liegen 10 Jahre, sprich die Spekulationsfrist ist abgelaufen
- Sie haben die Immobilie direkt ab Erwerb ausschließlich selbst bewohnt
- Sie haben die Immobilie vermietet, aber im Jahr des Verkauf inkl. der zwei vorausgegangenen Jahren selbst bewohnt
Steuern bei Immobilienerbschaft
Handelt es sich bei der Immobilie um eine geerbte Immobilie? Unser Beitrag zur Erbschaftssteuer beim Hauserbe hilft Ihnen auch in diesem Fall und berät Sie zu einer möglichen Erbschaftssteuer, Freibeträgen und Möglichkeiten, die Immobilie steuerfrei zu erben.
Disclaimer: Dieser Beitrag ersetzt keine rechtliche Beratung und wir garantieren keine Richtigkeit der oben gelisteten Angaben. Er ist als Orientierung und Hilfe gedacht, damit Sie Ihre eigene Recherche auf Basis unserer Informationen und Fachbegriffe, die relevant zum Thema sind, schnell und einfach starten können.
