Welche Steuern fallen beim Immobilienverkauf an?
Der Verkauf einer Immobilie unterliegt grundsätzlich dem Einkommensteuergesetz (EStG) und es ist somit eine Einkommenssteuer zu zahlen. Es handelt sich bei dem Verkauf um ein sogenanntes privates Veräußerungsgeschäft, welches in § 23 EStG geregelt ist. Umgangssprachlich ist oft von einer Spekulationssteuer die Rede, gemeint ist allerdings dasselbe.
Demnach unterliegt der Verkauf allgemein einer Steuer, insofern dieser nicht unter einer der Ausnahmen gesondert aufgelistet ist.
Steuern beim Hausverkauf berechnen
Kostenloser Steuerrechner für die Spekulationssteuer beim Hausverkauf
Spekulationssteuer selbst berechnen
Die zu zahlende Steuer wird auf der Basis verschiedener Faktoren berechnet. Es lohnt sich, hier genau hinzuschauen, da der tatsächliche Gewinn beim Verkauf, auf den Einkommenssteuer bezahlt werden muss, durch eine Vielzahl an Ausgaben in der Praxis reduziert wird. Dabei ist es elementar wichtig, sämtliche Belege dieser Ausgaben aufzubewahren. Eigenständige Arbeiten können zudem nicht geltend gemacht werden.
Die Steuern müssen auf das Ergebnis der folgenden Rechnung bezahlt werden:
Verkaufspreis – (Anschaffungskosten – Abschreibungen) – Veräußerungskosten = Tatsächlicher Gewinn
Vom Verkaufspreis werden die Anschaffungskosten (abzüglich ggf. Abschreibungen, für die Sie über die Jahre bereits steuerliche Vergünstigungen erhalten haben) und die Kosten für den Verkauf abgezogen. Unterm Strich bleibt der tatsächliche Gewinn übrig.
Auf den tatsächlichen Gewinn müssen Sie Ihren persönlichen Steuersatz bezahlen. Dieser liegt zwischen 14 % und 42 %.
Anschaffungskosten einer Immobilie
Zu den Anschaffungskosten (inkl. auch sogenannter Kaufnebenkosten) zählen die Ausgaben, die Sie im Prozess des Erwerbs der Immobilie hatten. Darunter zählen in der Regel folgende Kostenpunkte:
- der Kaufpreis, den Sie selbst in der Vergangenheit für die Immobilie bezahlt haben
- Notar
- Ihr Anteil für den Makler, falls die Abwicklung über einen Immobilienmakler stattgefunden hat
- Grunderwerbsteuer
- nachträgliche Herstellungskosten (Verbesserungen/Modernisierungen an der Immobilie im Anschluss an den Kauf)
Veräußerungskosten bei Immobilienverkauf
Zu den Veräußerungskosten einer Immobilie zählen jene Ausgaben, die Sie im Rahmen des Verkaufs hatten. Das sind meistens:
- Kosten für Verkaufsinserate und Anzeigen
- Notar
- Makler
- Grundbuch
- Fahrt- und Telefonkosten
- Räumungskosten
- Vorfälligkeitsentschädigung
- Renovierungskosten
- Schuldzins (bei Mietimmobilien)
Rechenbeispiel Einkommenssteuer Hausverkauf
Ihr erzielter Verkaufspreis: 500.000 €
Anschaffungskosten (beim Kauf): 340.000 € ursprünglicher Kaufpreis + 5.000 € Notarkosten + 8.000 € nachträgliche Herstellungskosten = 353.000 €
Abschreibungen: 11.500 €
Veräußerungskosten: 150 € für Fahrten und Telefonate + 15.000 € für Makler = 15.150 €
Ihr Steuersatz: 42%
500.000 € Verkaufspreis – (353.000 € Anschaffungskosten – 11.500 € Abschreibungen) – 15.150 € Veräußerungskosten = 143.350 € tatsächlicher Gewinn
143.350 € * 42% = 60.207 € anfallende Steuer
Haus steuerfrei verkaufen
Sie können Ihr Haus in verschiedenen Szenarien steuerfrei verkaufen. Zwei Möglichkeiten umfassen einmal die Spekulationsfrist und die Eigennutzung.
Steuerfreier Hausverkauf ohne Eigennutzung: Spekulationsfrist
Der Verkauf Ihrer Immobilie kann steuerfrei sein, ohne, dass Sie die Immobilie selbst bewohnen. Für die Spekulationssteuer gibt es eine sogenannte Spekulationsfrist. Diese beträgt bei Immobilien 10 Jahre.
Verkaufen Sie vermietete Immobilie also nach 10 Jahren, fällt keine Spekulationssteuer an. Entscheidend ist dabei der Zeitpunkt des Kaufs bzw. Verkaufs und dem genauen Datum der notariellen Beurkundung.
Wichtig bei den Ausnahmen zu beachten, ist, dass Sie auf das Volumen Ihrer Tätigkeit achten müssen. Sollen Sie innerhalb weniger Jahre drei Immobiliengeschäfte abwickeln, wird bei Ihnen ggf. eine gewerbliche Tätigkeit vermutet und geprüft.
Haus bei Eigennutzung steuerfrei verkaufen
Nutzen Sie die Immobilie selbst, ist ein steuerfreier Verkauf der Immobilie ebenfalls möglich.
Die Ausnahmen sind wie folgt geregelt:
Sie müssen die Immobilie im Jahr der Veräußerung und in den zwei vorausgegangenen Jahren selbst genutzt haben. Dabei ist es egal, ob Sie die Immobilie zuvor oder zwischenzeitlich vermietet haben.
Sie müssen auch nicht selbst in dem Haus gelebt haben. Die Nutzung Ihrer Kinder, insofern diese einen Anspruch auf Kindergeld oder auf einen Kinderfreibetrag über den gesamten Zeitraum der Wohndauer vorweisen können, gilt auch als Eigennutzung, insofern diese dort unentgeltlich gewohnt haben.
Ein steuerfreier Verkauf ist ebenso für Zweitwohnungen und Ferienhäuser möglich. Dabei ist wichtig, dass diese nicht vermietet und ausschließlich zu eigenen Zwecken verwendet wurden.
Die Dauer der Eigennutzung bezieht sich auf einen zusammenhängenden Zeitraum, der sich über drei Kalenderjahre erstreckt. Dabei ist es nicht notwendig, alle 12 Monate des ersten und des letzten Jahres in dieser Reihe vollständig dort gelebt zu haben. Beziehen Sie das Haus beispielsweise Ende 2021 und haben in 2022 voll dort gelebt, können Sie es Anfang 2023 durch Eigennutzung steuerfrei verkaufen.
Häufig gestellte Fragen zur Versteuerung eines Hausverkaufs
Welche Steuer fällt beim Hausverkauf an?
Bei der Veräußerung eines Hauses fällt grundsätzlich eine Einkommenssteuer an, umgangssprachlich Spekulationssteuer genannt.
Wie lang ist die Spekulationsfrist bei Immobilien?
Die Spekulationsfrist bei Immobilien beträgt allgemein 10 Jahre. Bei Eigennutzung 3 Jahre.
Wie berechnet sich die Steuer beim Hausverkauf?
Verkaufspreis minus Anschaffungskosten (abzüglich Abschreibungen) minus Veräußerungskosten multipliziert mit Ihrem persönlichen Steuersatz (zwischen 14 % und 42 %).
Wie kann ich Steuern sparen beim Hausverkauf?
Beim Hausverkauf wird Ihr tatsächlicher Gewinn versteuert. Dieser lässt sich minimieren, indem Sie etwaige Anschaffungs- bzw. Kaufnebenkosten und Veräußerungskosten geltend machen. Wichtig: Sie benötigen für alle Kosten Belege!
Was sind Anschaffungs- bzw. Kaufnebenkosten bei Immobilien?
Unter Anschaffungskosten und Kaufnebenkosten zählen alle Ausgaben, die im Prozess des Erwerbs einer Immobilie anfallen. Darunter fallen:
- Kaufpreis
- Notar
- Makler
- Grunderwerbsteuer
- nachträgliche Herstellungskosten (Verbesserungen an der Immobilie nach Kauf)
Was sind Veräußerungskosten beim Immobilienverkauf?
Zu den Veräußerungskosten bei einem Hausverkauf zählen sämtliche Ausgaben, die im Prozess des Verkaufs der Immobilie getätigt wurden. Darunter fallen:
- Verkaufsinserate, Anzeigen
- Notar
- Makler
- Grundbuch
- Fahrt- und Telefonkosten
- Räumungskosten
- Vorfälligkeitsentschädigung
- Renovierungskosten
- Schuldzins bei Mietimmobilien
Wie kann ich ein Haus steuerfrei verkaufen?
Ihr Hausverkauf kann grundsätzlich steuerbefreit sein, wenn Sie eine der folgenden Bedingungen erfüllen:
- Zwischen Kauf und Verkauf liegen 10 Jahre, sprich die Spekulationsfrist ist abgelaufen
- Sie haben die Immobilie direkt ab Erwerb ausschließlich selbst bewohnt
- Sie haben die Immobilie vermietet, aber im Jahr des Verkauf inkl. der zwei vorausgegangenen Jahren selbst bewohnt
Steuern bei Immobilienerbschaft
Handelt es sich bei der Immobilie um eine geerbte Immobilie? Unser Beitrag Haus geerbt: Erbschaftssteuer, Höhe und Freibeträge hilft Ihnen auch in diesem Fall und berät Sie zu einer möglichen Erbschaftssteuer, Freibeträgen und Möglichkeiten, die Immobilie steuerfrei zu erben.
Disclaimer: Dieser Beitrag ersetzt keine rechtliche Beratung und wir garantieren keine Richtigkeit der oben gelisteten Angaben. Er ist als Orientierung und Hilfe gedacht, damit Sie Ihre eigene Recherche auf Basis unserer Informationen und Fachbegriffe, die relevant zum Thema sind, schnell und einfach starten können.
