Ihr Makler verkauft Ihr Haus nicht, obwohl Sie sich einen stressfreien Verkauf erhofft haben? Es gibt kaum Besichtigungen, keine echten Angebote – und die Kommunikation wirkt zäh oder ausweichend?
Wenn der Makler nicht liefert, stehen Sie wahrscheinlich vor der Frage, woran es liegt, was Sie tun können und wie Sie gegebenenfalls aus dem Vertrag kommen.
Wir zeigen Ihnen, wie Tätigkeitsnachweise helfen, Sie Ihren Maklervertrag prüfen und wann eine Kündigung möglich ist.
Das können Sie jetzt sofort tun
Wenn Ihr Makler Ihr Haus nicht verkauft, gehen Sie am besten so vor:
Tätigkeitsnachweise schriftlich anfordern (Marketing, Anfragen, Besichtigungen, Feedback)
Maklervertrag prüfen (Laufzeit, Kündigungsfrist, Alleinauftrag, Textform)
Frist zur Nachbesserung setzen – danach ggf. kündigen oder Makler wechseln
Makler verkauft Haus nicht: Häufige Gründe
Wenn der Makler Ihr Haus nicht verkauft, kann das mehrere Gründe haben.
Grundsätzlich sind es mitunter ähnliche Gründe, aus denen sich Ihr Haus nicht verkaufen lässt, wie wenn Sie Ihr Haus anderweitig verkaufen. Nur hier sollte der Makler diese erkennen und beheben.
Nachfolgend ein Auszug gängiger Gründe.
Die Preisvorstellung ist zu hoch
Ein zu hoher Preis ist einer der häufigsten Gründe für ausbleibende Anfragen.
Makler übernehmen teilweise unrealistische Preisvorstellungen, um den Auftrag zu erhalten.
Ein zu hoher Preis schreckt leider auch oft langfristig Interessenten ab, deren Rückgewinnung deutlich schwieriger ist.
Mehr dazu: Was ist mein Haus wert?
Exklusivauftrag: Fehlender Zeitdruck und Motivation für Makler
Bei Alleinaufträgen mit längerer Laufzeit fehlt es Maklern oft an Zeitdruck. Die Exklusivität schliesst Konkurrenz aus und Verträge von beispielsweise 6 Monaten sind nicht unüblich.
Makler nehmen oft viele Aufträge gleichzeitig an. Da sie auf Provisionsbasis arbeiten, priorisieren sie dann häufig nach Ertrag bzw. leichtester Vermarktung.
Mangelhafte Vermarktung der Immobilie
Schwache Vermarktung (Standard-Inserat, schnelle Schnappschüsse und eine kurze Beschreibung) kann den Hausverkauf verzögern.
Ein gutes Inserat braucht professionelle Fotos, vollständige Unterlagen (z. B. Grundriss, Energieausweis) und eine überzeugende Beschreibung. Home Staging kann zusätzlich helfen.
Inaktivität des Maklers: Mangelnde Kommunikation & Transparenz
Scheint Ihr Makler augenscheinlich inaktiv zu sein, kann das unterschiedliche Gründe haben, wie den oben genannten Mangel an Zeitdruck.
Für eine erfolgreiche Zusammenarbeit und somit einen erfolgreichen Hausverkauf sind Transparenz und Kommunikation aber unabdingbar, sowohl mit Ihnen als auch mit den Interessenten. Sie sollten regelmäßig im Detail auf den neuesten Stand gebracht werden.
Erhalten Sie länger keine Rückmeldung oder Nachweise der Verkaufsmaßnahmen, besteht dringender Prüf- und Änderungsbedarf.
Was kann ich tun, wenn der Makler mein Haus nicht verkauft?
Läuft der Verkauf Ihres Hauses nicht so reibungslos wie erhofft, als Sie den Makler beauftragt haben, ist es ein naheliegender Gedanke, den Makler zu kündigen.
Transparenz vom Makler einfordern
Bevor Sie sich mit einer möglichen Kündigung befassen, suchen Sie das Gespräch zum Makler und fordern Sie schriftlich an, was der Makler unternommen hat und wie er tätig geworden ist.
Folgende Informationen sind dabei besonders interessant:
- Auf welche Weisen wurde und wird das Haus beworben?
- Wie viele Interessenten haben sich bisher gemeldet (inkl. Portal, Netzwerk, Webseite)?
- Wie viele Besichtigungen wurden durchgeführt?
- Welche Rückmeldungen gab es von den Interessenten?
- Was ist, nach Meinung des Maklers, der Grund für den ausbleibenden Verkauf?
- Wie plant der Makler, weiter vorzugehen, und wie sieht sein Zeitplan für die Schritte aus?
Die erfragten Informationen sollte ein seriöser Makler problemlos und nachweisbar übermitteln können.
Maklervertrag prüfen: Kann ich den Makler kündigen?
Waren bisherige Versuche nicht zufriedenstellend und der Makler verkauft Ihr Haus weiterhin nicht, ist die Prüfung des Maklervertrags und den Maklervertrag kündigen eine weitere Option.
Prüfen Sie besonders:
- Welche Art von Vertrag wurde geschlossen?
- Sind Berichte und Pflichten des Maklers Teil des Vertrags?
- Ist der Vertrag befristet?
- Wurde der Vertrag in Textform geschlossen, was nach BGB § 656a Textform Pflicht ist? (Textform ist nach BGB § 126b Textform z. B. E-Mail - ggf. auch Messenger-Nachricht, sofern die Erklärung dauerhaft speicherbar ist.)
Wichtig: Provision nach Kündigung! Ein Anspruch auf Provision besteht nach BGB § 652 Entstehung des Lohnanspruchs auch nach Kündigung, wenn der Makler in jeglicher Weise eine Beteiligung am Verkauf hatte, z. B. wenn der Käufer durch das Exposé des Maklers auf Ihr Haus aufmerksam geworden ist.
Einfacher Maklervertrag
Bei einem einfachen Maklervertrag (kein Alleinauftrag) haben Sie meist folgende Rechte:
- Sie dürfen mehrere Makler gleichzeitig beauftragen
- Sie dürfen Ihr Haus eigenständig vermarkten und verkaufen
- Sie dürfen den Makler bei unbefristetem Vertrag jederzeit kündigen, insofern keine Laufzeit oder Kündigungsfrist vereinbart
Auch wenn nicht zwingend notwendig, empfiehlt sich eine Kündigung des aktuellen Maklers dennoch. Sie schaffen einerseits klare Verhältnisse und vermeiden andererseits sich überschneidende Bemühungen mehrerer Makler.
Alleinauftrag/Exklusivvertrag
Haben Sie Ihrem Makler einen Alleinauftrag erteilt, sind Ihre Möglichkeiten eingeschränkter und eine Kündigung wird oft erschwert:
- Sie dürfen keinen weiteren Makler gleichzeitig beauftragen
- Sie dürfen Ihr Haus nicht eigenständig vermarkten oder verkaufen, insofern ein qualifizierter Alleinauftrag erteilt wurde
- Sie dürfen den Makler im Regelfall nicht jederzeit kündigen, da Vertragslaufzeiten gängig sind
Wenn keine nachweisbaren Aktivitäten erfolgen, Sie nicht regelmäßig informiert werden oder Pflichten verletzt wurden, empfiehlt sich:
- Setzen Sie eine Frist zur Nachbesserung (beispielsweise 14 Tage)
- Fordern Sie konkrete, nachweisbare Leistungen ein
- Prüfen Sie im Anschluss bei Bedarf die Möglichkeit einer außerordentlichen Kündigung vor Vertragsende und sprechen Sie diese gegebenenfalls aus
Achten Sie auch unbedingt auf eine mögliche automatische Verlängerung des Maklervertrags. Diese ist nach Entscheidung des Bundesgerichtshofes (I ZR 40/19) nicht grundsätzlich unwirksam.
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Häufige Fragen zu Maklervertrag, Kündigung & Provision
Viele Eigentümer suchen nach „Makler verkauft Haus nicht“, weil der Verkauf trotz Vertrag feststeckt. Die wichtigsten Antworten zu Kündigung, Alleinauftrag und Alternativen hier für Sie zusammengefasst.
Was kann ich tun, wenn der Makler mein Haus nicht verkauft?
Fordern Sie schriftlich Tätigkeitsnachweise an (Anfragen, Besichtigungen, Marketing, Interessenten-Feedback). Prüfen Sie den Maklervertrag (Laufzeit, Kündigungsfrist, Alleinauftrag). Bleibt der Makler untätig: Frist zur Nachbesserung setzen und im Anschluss danach Kündigung/Maklerwechsel prüfen.
Darf ich bei einem einfachen Maklervertrag selbst verkaufen oder einen zweiten Makler beauftragen?
Bei einem einfachen Maklervertrag dürfen Sie meist selbst verkaufen und mehrere Makler engagieren.
Achtung: Provision kann trotzdem entstehen, wenn der Kaufvertrag aufgrund der Maklertätigkeit zustande kam.
Darf ich mein Haus bei einem Alleinauftrag selbst verkaufen?
Beim Alleinauftrag eines Maklers kommt es auf die Art des Vertrags an, ob Sie Ihr Haus selbst verkaufen dürfen. Bei einem qualifizierten Alleinauftrag verpflichten Sie sich in der Regel dazu, sämtliche Interessenten an den Makler zu verweisen.
Kann ich einen einfachen Maklervertrag immer sofort kündigen?
Einen einfachen Maklervertrag können Sie im Regelfall jederzeit kündigen, insofern keine Laufzeit oder Kündigungsfrist vereinbart wurde.
Wann kann ich den Maklervertrag außerordentlich kündigen?
Um Ihrem Makler außerordentlich vor Ablauf des Vertrags zu kündigen, sollten Sie ihm eine schriftliche Frist setzen, um einen der folgenden Versäumnisse mit konkreten Nachweisen nachzubessern:
- Untätigkeit
- Mangelnde Vermarktung
- Ausbleibende Kommunikation
Dokumentieren Sie sämtliche Details aller Vorgänge, um sie später nachweisen zu können.
Kann ein Makler nach Kündigung noch Provision verlangen?
Ein Makler kann trotz Kündigung Provision verlangen, wenn der Verkauf des Hauses auf eine Tätigkeit seinerseits zurückzuführen ist.
Möglicherweise ist der Käufer zum Beispiel durch ein Exposé des Maklers auf Ihr Haus aufmerksam geworden.
Muss ein Maklervertrag in Textform abgeschlossen werden?
Ein Maklervertrag zum Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses muss nach BGB § 656a Textform in Textform geschlossen werden.
Disclaimer: Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Haftung für Vollständigkeit und Aktualität. Er ist als Orientierung und Hilfe gedacht, damit Sie Ihre eigene Recherche auf Basis unserer Informationen und Fachbegriffe, die relevant zum Thema sind, schnell und einfach starten können. Zudem verlinken wir Ihnen stets hochwertige Quellen wie Gesetzestexte und Gerichtsentscheidungen.
