Sie spielen mit dem Gedanken, Ihr Haus zu verkaufen? Wie viel ist meine Immobilie eigentlich wert und wie setzt sich der Wert zusammen?
Inhaltsverzeichnis

Stellenwert des Hauswerts beim Verkauf

Der Wert Ihrer Immobilie ist ein ganz elementarer Teil des Hausverkaufs und kann oft sogar die Entscheidung, ob ein Verkauf überhaupt infrage kommt, beeinflussen. Wie setzt sich der Wert einer Immobilie genau zusammen? Welche Faktoren haben einen Einfluss und welche Fehler sollte ich als Hausbesitzer vermeiden?

Zur Ermittlung des reinen Verkehrswerts Ihrer Immobilie gibt es verschiedene Verfahren und Bewertungsfaktoren, die je nach Art der Immobilie unterschiedlich ausfallen bzw. gewichtet werden.

Nachfolgend zeigen wir Ihnen ausführlich mehrere Wege, wie Sie die Antwort auf eine häufig gestellte Frage ermitteln können: Was ist mein Haus wert?

Allgemeine Bewertungsfaktoren für Immobilien

Basierend auf dem Wertermittlungsverfahren und Ihrem Gebäude können unter anderem die folgenden Faktoren eine Rolle für den Wert Ihrer Immobilie spielen:

  • Art der Immobilie (Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Wohnung, Gewerbe etc.)
  • Baujahr des Gebäudes
  • Fläche in m² (Wohn- und Grundstücksfläche)
  • Standort (Infrastruktur und Anbindung, Nachbarschaft & mehr)
  • Alter der Immobilie
  • Bausubstanz
  • Zustand der Räumlichkeiten (mögliche Kosten für Renovierung oder Sanierung)
  • Letzte Modernisierung/Renovierung/Sanierung
  • Gibt es geplante Sanierungsarbeiten? Wie hoch werden die Kosten geschätzt?
  • Zustand der Heizungsanlage/technische und sanitäre Einrichtungen
  • Zustand des Daches/Dämmung/Mauerwerks/Fenster
  • Art der Heizungsanlage
  • Mängel im/am Gebäude

Auch hier haben wir für Sie wieder ein Dokument vorbereitet, welches Sie kostenlos herunterladen, sich bequem ausdrucken und Stück für Stück ausfüllen können, um eine umfassende Liste an möglichen Faktoren gesammelt zu haben, die Ihnen bei der Wertermittlung helfen können.

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Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts

Ertragswertfahren: Preisermittlung für Anlageimmobilien

Für eine Anlageimmobilie, insbesondere bei vermieteten Immobilien (z. B. Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeimmobilien), kommt das Ertragswertverfahren zum Einsatz.
In diesem Verfahren werden zunächst die Gewinne ermittelt, die mit der Immobilie durch beispielsweise Wohnungen oder Gewerbeflächen regelmäßig erwirtschaftet werden können. Entsprechend müssen sämtliche Bewirtschaftungskosten von den Einnahmen abgezogen werden.

Das Ergebnis wird anschließend mit einem Faktor multipliziert, der sich aus der Restnutzungsdauer und dem Liegenschaftszins zusammensetzt. Zuletzt wird der Bodenwert, sprich der reine Wert des unbebauten Grundstücks, hinzuaddiert.

Vergleichswertverfahren: Immobilienwertermittlung anhand ähnlicher Objekte

Beim Vergleichswertverfahren werden die erzielten Verkaufspreise ähnlicher Immobilien der Umgebung betrachtet, um den Wert Ihrer Immobilie zu bemessen. Das Verfahren basiert auf der Tatsache, dass etwas immer das wert ist, was ein anderer bereit ist, dafür zu zahlen. Immobilien sind dabei keine Ausnahme.

Es kann grundsätzlich immer angewendet, insofern genügend Daten zu vergleichbaren Objekten vorliegen.

Sachwertverfahren: Objektwert auf Basis des Wiederbeschaffungswerts

Im Sachwertverfahren wird der Wert der Immobilie auf Basis des Wiederbeschaffungswerts festgesetzt. Der Wiederbeschaffungswert beziffert, was es kosten würde, ein ähnliches Objekt auf einem ähnlichen Grund zu errichten.

Analog dazu fließen in die Bewertung entsprechend die Baukosten und der Wert des Grundstücks ein. Bei den Baukosten werden allerdings nicht die tatsächlich entstandenen Baukosten berücksichtigt, sondern was die Errichtung eines Hauses mit ähnlicher Ausstattung und Bauweise kosten würde. Zusätzlich wird dabei die Abnutzung der Immobilie berücksichtigt.

Um den Markt widerzuspiegeln, wird das Ergebnis zum Schluss mit einem Marktanpassungsfaktor multipliziert. Dieser wird von lokalen Gutachterausschüssen regelmäßig festgelegt und vergleicht die tatsächlich erzielten Verkaufspreise mit dem ermittelten reinen Sachwert. Werden die Immobilien beispielsweise im Schnitt 10 % teurer verkauft, als der ermittelte Sachwert war, ist der Marktanpassungsfaktor 1.1.

Das Verfahren findet eher seltener Anwendung, wenn z. B. das Vergleichswertverfahren mangels Daten nicht angewandt werden kann und das Ertragswertverfahren z. B. durch die Art der Immobilie keine sinnvolle Einschätzung liefert.

Tipps zur Wertermittlung Ihrer Immobilie

Bewerten Sie den Wert Ihres Hauses objektiv

Bei der Festsetzung Ihres Verkaufspreises ist es wichtig, dass Sie sich an den oben genannten Grundsatz erinnern, dass eine Immobilie das wert ist, was ein anderer bereit ist, dafür zu zahlen. Wenn Sie Ihre eigene Immobilie bewerten, ist es möglich, dass Gefühle und Erinnerungen, die sie mit Ihrem Haus verbinden, weil es z. B. ein Erbstück ist, in Ihre Wertung mit einfließen. Achten Sie also darauf, eine objektive Bestandsaufnahme Ihrer Immobilie zu machen.

Beobachten Sie den Immobilienmarkt

Nehmen Sie sich die Zeit und nutzen Sie die Möglichkeiten der modernen Zeit, in der wir leben, um im Internet, analog zum Vergleichswertverfahren, erzielte Verkaufspreise ähnlicher Objekte zu beobachten, um ein Gefühl dafür zu bekommen, was Sie möglicherweise mit einem Verkauf erzielen können.

Achten Sie auch auf aktuelle Entwicklungen des Immobilienmarkts.

Lassen Sie sich professionell beraten

Wie eingangs erwähnt, ist der richtige Verkaufspreis von besonderer Bedeutung. Ist er zu hoch, verschrecken Sie unter Umständen mögliche Interessenten. Zusätzlich ist die richtige Festsetzung kompliziert und basiert auf vielen Faktoren. Beauftragen Sie beispielsweise einen Immobilienmakler, wird Ihnen diese Aufgabe professionell abgenommen. Der Verkauf über einen Immobilienmakler hat für Sie aber auch Nachteile. Eine Entscheidungshilfe finden Sie in unserem Ratgeber zum Thema, ob Sie Ihr Haus mit oder ohne Immobilienmakler verkaufen sollten.

Machen Sie es sich einfach

Verkaufen Sie Ihr Haus alternativ einfach an uns! Senden Sie uns Eckdaten zu Ihrer Immobilie mit nützlichen Dokumenten und Bildern inklusive Ihrem Wunschpreis. Uns können Sie nicht verschrecken. Wir schauen uns alle Informationen an und melden uns im Anschluss. All das funktioniert vollkommen digital in unserer Plattform.

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