Ein Trauerfall bedeutet in der Regel zusätzliche Belastung in einer schwierigen Zeit. In diesem Beitrag helfen wir Ihnen bei Fragen zur Erbschaftssteuer bei Immobilien.
Inhaltsverzeichnis

Muss ich mein geerbtes Haus versteuern?

Sollten Sie durch einen Trauerfall ein Haus erben, fällt in den meisten Fällen eine Erbschaftssteuer an. Dieser Umstand ist im Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) geregelt. Es gibt nur wenige, strikt abgesteckte Bedingungen, unter denen ein geerbtes Haus steuerfrei den Besitzer wechseln kann.

Wann erbe ich ein Haus steuerfrei?

Fälle, in denen Sie ein Haus steuerfrei erben, sind genau festgelegt und werden durch das Finanzamt streng geprüft, da es um beträchtliche Summen geht. Die genauen Bedingungen sind in § 13 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4b und 4c ErbStG gesetzlich geregelt.

Sie erben ein Haus aber auch in der Praxis steuerfrei, wenn Sie Ihre Freibeträge und ggf. Ihren Versorgungsfreibetrag nicht überschreiten. Weitere Informationen finden Sie in den nächsten Abschnitten zur Berechnung der Erbschaftssteuer.

Haus steuerfrei erben als Ehegatte

§ 13 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4b ErbStG regelt eine mögliche Steuerbefreiung für Ehegatten und Lebenspartner als Erben eines Hauses. Unter den folgenden Bedingungen erben Ehegatten Immobilien steuerfrei:

Haus steuerfrei erben als Kind oder Enkel

§ 13 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4c ErbStG regelt eine mögliche Steuerbefreiung beim Immobilienerbe für Kinder und Kinder von bereits verstorbenen Kindern. Ein steuerfreier Verkauf ist demnach unter folgenden Bedingungen möglich:

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Die Höhe der Erbschaftssteuer richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad bzw. der Einordnung in verschiedenen Steuerklassen, die vom Verwandtschaftsgrad abhängen. Diese sind in § 15 des ErbStG geregelt.

Steuerklassen nach Verwandschaftsgrad

Steuerklasse 1: Ehegatten und Lebenspartner, Kinder und Stiefkinder, Enkel, Eltern und Voreltern bei Erwerben von Todes wegen

Steuerklasse 2: Geschwister, Kinder ersten Grades von Geschwistern, Stiefeltern, Schwiegerkinder, Schwiegereltern, geschiedene Ehegatten, Lebenspartner einer aufgehobenen Lebenspartnerschaft

Steuerklasse 3: verbleibende Erben

Steuersätze der Erbschaftssteuer nach Steuerklassen

zu versteuender Betrag in € bis einschließlich... Steuerklasse I Steuerklasse II Steuerklasse III
75.000 7 % 15 % 30 %
300.000 11 % 20 % 30 %
600.000 15 % 25 % 30 %
6.000.000 19 % 30 % 30 %
13.000.000 23 % 35 % 50 %
26.000.000 27 % 40 % 50 %
> 26.000.000 30 % 43 % 50 %

Hinweis: Der zu versteuernde Betrag ist nicht gleich der geerbte Wert. Der Betrag versteht sich abzüglich etwaiger Freibeträge, die nicht versteuert werden müssen.

Freibeträge der Erbschaftssteuer

Freibeträge, also Wertbeträge, die nicht versteuert werden müssen, sind in § 16 ErbStG geregelt.

Art des Erben Freibetrag
Ehegatten und Lebenspartner (SK I) 500.000 €
Kinder (SK I, s. oben), Enkel (SK I, Eltern verstorben, s. oben) 400.000 €
Enkel (SK I, Eltern lebendig, s. oben) 200.000 €
Weitere Personen der SK I (s. oben) 100.000 €
Weitere Personen der SK II (s. oben) 20.000 €
Weitere Personen der SK III (s. oben) 20.000 €

Versorgungsfreibeträge nach Verwandtschaftsgrad

Genau wie die generellen Freibeträge, stehen Ihnen gegebenenfalls noch besondere Versorgungsfreibeträge zu, die ebenfalls abhängig von Ihrem Verwandtschaftsgrad und Alter sind. Geregelt ist dieser Umstand in § 17 ErbStG.

Wichtig zu beachten ist, dass Ihr Versorgungsfreibetrag gekürzt wird, sollten Ihnen aus Anlass des Todes des Erblassers nicht der Erbschaftsteuer unterliegende Versorgungsbezüge zustehen. Dabei wird der ermittelte Kapitalwert dieser Versorgungsbezüge von Ihrem Freibetrag abgezogen.

Art des Erben Bes. Versorgungsfreibetrag
Ehegatten und Lebenspartner 256.000 €
Kind (auch Stiefkind oder adoptiert) bis 5 Jahre 52.000 €
Kind (auch Stiefkind oder adoptiert) zwischen 5 und 10 Jahren 41.000 €
Kind (auch Stiefkind oder adoptiert) zwischen 10 und 15 Jahren 30.700 €
Kind (auch Stiefkind oder adoptiert) zwischen 15 und 20 Jahren 20.500 €
Kind (auch Stiefkind oder adoptiert) zwischen 20 und 27 Jahren 10.300 €

Rechenbeispiel Erbschaftssteuer

Die Berechnung nach dem Muster der oben aufgelisteten Informationen ist grundsätzlich sehr einfach. Hier ein Beispiel:

Wert der Immobilie: 750.000 €
Erbe: Direktes Kind im Alter von 22 (SK 1)

Daraus ergeben sich folgende Einstufungen:

Freibetrag (s. Tabelle oben): 400.000 €
Versorgungsfreibetrag (s. Tabelle oben): 10.300 €
zu versteuernder Wert (Wert der Immobilie abzüglich beider Freibeträge): 339.700 €
Erbschaftssteuer: 15 %

Fälliger Betrag: 350.000 € * 0.15 = 50.955 €

Wie Sie sehen, kann Erben teuer werden. Eine weitere aktuelle Entwicklung könnte das Erben eines Hauses künftig zu einer deutlich größeren finanziellen Belastung machen.

Jahressteuergesetz 2022: Neue Wertermittlung für Immobilien

Wir haben es in unserem Beitrag über die Preisentwicklung von Immobilien kürzlich behandelt. Immobilien wurden in den vergangenen Jahren grundsätzlich teurer und teurer.

Da beim Erben der Wert des Hauses ermittelt, welcher eine elementare Rolle spielt und einen großen finanziellen Unterschied für den Staat ausmachen kann, wurde 2022 das Jahressteuergesetz verabschiedet. Darin ist eine neue Bewertung von Immobilien vorgesehen, die diese Entwicklung berücksichtigt.

Dieser Umstand macht allerdings auch für Erben einen enormen, finanziellen Unterschied. Gehen wir bei unserem Rechenbeispiel künftig von einem Immobilienwert von 900.000 € statt 750.000 € aus, verändert sich der ohnehin hohe Betrag, der im Fall einer Erbschaft fällig wird, deutlich nach oben.

Neuer Wert der Immobilie: 900.000 €
zu versteuernder Wert: 489.700 €

Fälliger Betrag: 489.700 € 0.15 = 73.455 €

Das macht eine Differenz von 22.500 €.

Geerbtes Haus verkaufen

Die Kosten einer Erbschaftssteuer kann nicht jeder tragen, weshalb ein Verkauf oft eine attraktive Alternative ist.

Wir bei Hausdirektkauf können Ihren Verlust leider nicht ungeschehen machen, aber gestalten Ihnen den Verkauf in dieser Zeit so angenehm wie möglich. Dafür setzen wir auf eine eigene digitale Plattform mit dortigem Angebotsverfahren sowie schnelle Abwicklung inklusive Zahlung innerhalb von 24 Stunden nach Fälligkeitsmitteilung.

In jedem Fall wünschen wir Ihnen Kraft für die bevorstehende Zeit!

Steuern beim Hausverkauf

Auch bei einem Verkauf müssen Sie an Steuern denken. Unser Beitrag Steuern beim Hausverkauf und steuerfrei verkaufen beleuchtet für sie die anfallende Steuer, wie sie berechnet wird, wie sie Steuern sparen und ggf. sogar ohne Steuer verkaufen können.

Disclaimer: Dieser Beitrag ersetzt keine rechtliche Beratung und wir garantieren keine Richtigkeit der oben gelisteten Angaben. Die genannten Paragraphen verlinken zu den Gesetzestexten, die als Informationsquelle für diesen Beitrag gedient haben. Sämtliche Informationen können dort entnommen und gegengeprüft werden.

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