Muss ich mein geerbtes Haus versteuern?
Sollten Sie durch einen Trauerfall ein Haus erben, fällt in den meisten Fällen eine Erbschaftssteuer an. Dieser Umstand ist im Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) geregelt. Es gibt nur wenige, strikt abgesteckte Bedingungen, unter denen ein geerbtes Haus steuerfrei den Besitzer wechseln kann.
Wann erbe ich ein Haus steuerfrei?
Fälle, in denen Sie ein Haus steuerfrei erben, sind genau festgelegt und werden durch das Finanzamt streng geprüft, da es um beträchtliche Summen geht. Die genauen Bedingungen sind in § 13 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4b und 4c ErbStG gesetzlich geregelt.
Sie erben ein Haus aber auch in der Praxis steuerfrei, wenn Sie Ihre Freibeträge und ggf. Ihren Versorgungsfreibetrag nicht überschreiten. Weitere Informationen finden Sie in den nächsten Abschnitten zur Berechnung der Erbschaftssteuer.
Haus steuerfrei erben als Ehegatte
§ 13 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4b ErbStG regelt eine mögliche Steuerbefreiung für Ehegatten und Lebenspartner als Erben eines Hauses. Unter den folgenden Bedingungen erben Ehegatten Immobilien steuerfrei:
- Der verstorbene Eigentümer hat bis zu seinem Ableben in dem Haus gelebt oder es war ihm aus einem triftigen Grund nicht möglich (z. B. Unterbringung in Pflegeheim).
- Erbe (Ehegatte) muss das geerbte Haus für mindestens 10 Jahre als Hauptwohnsitz verwenden. Andersfalls fällt die Steuer rückwirkend an. Die Rede ist hier oft von einem sogenannten Familienheim.
Haus steuerfrei erben als Kind oder Enkel
§ 13 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4c ErbStG regelt eine mögliche Steuerbefreiung beim Immobilienerbe für Kinder und Kinder von bereits verstorbenen Kindern. Ein steuerfreier Verkauf ist demnach unter folgenden Bedingungen möglich:
- Der Eigentümer muss auch hier bis zu seinem Ableben im Haus gelebt haben (außer er war altersbedingt z. B. in einem Pflegeheim untergebracht).
- Eine Obergrenze von 200 m² Wohnfläche wird nicht überschritten. Jede Fläche, die darüber hinaus geht, muss anteilig versteuert werden (abzüglich etwaiger Freibeträge).
- Der Erbe (Kind oder Enkel) muss unmittelbar in das Haus einziehen und es selbst für 10 Jahre als Hauptwohnsitz verwenden. Andernfalls fällt die Steuer auch hier rückwirkend an. Sowohl für den sofortigen Einzug als auch für die Nutzung als Hauptwohnsitz für mindestens 10 Jahre wird natürlich vorausgesetzt, dass ein Wohnen in dem Haus möglich ist. Sollte z. B. eine Sanierung dringend notwendig sein, würde dies die Regelungen ändern. Wir haben kürzlich über den bevorstehenden Sanierungszwang der EU informiert.
Erbschaftssteuer berechnen
Kostenloser Steuerrechner für Erbschaftssteuer
Erbschaftssteuer selbst berechnen
Die Höhe der Erbschaftssteuer richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad bzw. der Einordnung in verschiedenen Steuerklassen, die vom Verwandtschaftsgrad abhängen. Diese sind in § 15 des ErbStG geregelt.
Steuerklassen nach Verwandschaftsgrad
Steuerklasse 1: Ehegatten und Lebenspartner, Kinder und Stiefkinder, Enkel, Eltern und Voreltern bei Erwerben von Todes wegen
Steuerklasse 2: Geschwister, Kinder ersten Grades von Geschwistern, Stiefeltern, Schwiegerkinder, Schwiegereltern, geschiedene Ehegatten, Lebenspartner einer aufgehobenen Lebenspartnerschaft
Steuerklasse 3: verbleibende Erben
Steuersätze der Erbschaftssteuer nach Steuerklassen
| zu versteuender Betrag in € bis einschließlich... | Steuerklasse I | Steuerklasse II | Steuerklasse III |
|---|---|---|---|
| 75.000 | 7 % | 15 % | 30 % |
| 300.000 | 11 % | 20 % | 30 % |
| 600.000 | 15 % | 25 % | 30 % |
| 6.000.000 | 19 % | 30 % | 30 % |
| 13.000.000 | 23 % | 35 % | 50 % |
| 26.000.000 | 27 % | 40 % | 50 % |
| > 26.000.000 | 30 % | 43 % | 50 % |
Hinweis: Der zu versteuernde Betrag ist nicht gleich der geerbte Wert. Der Betrag versteht sich abzüglich etwaiger Freibeträge, die nicht versteuert werden müssen.
Freibeträge der Erbschaftssteuer
Freibeträge, also Wertbeträge, die nicht versteuert werden müssen, sind in § 16 ErbStG geregelt.
| Art des Erben | Freibetrag |
|---|---|
| Ehegatten und Lebenspartner (SK I) | 500.000 € |
| Kinder (SK I, s. oben), Enkel (SK I, Eltern verstorben, s. oben) | 400.000 € |
| Enkel (SK I, Eltern lebendig, s. oben) | 200.000 € |
| Weitere Personen der SK I (s. oben) | 100.000 € |
| Weitere Personen der SK II (s. oben) | 20.000 € |
| Weitere Personen der SK III (s. oben) | 20.000 € |
Versorgungsfreibeträge nach Verwandtschaftsgrad
Genau wie die generellen Freibeträge, stehen Ihnen gegebenenfalls noch besondere Versorgungsfreibeträge zu, die ebenfalls abhängig von Ihrem Verwandtschaftsgrad und Alter sind. Geregelt ist dieser Umstand in § 17 ErbStG.
Wichtig zu beachten ist, dass Ihr Versorgungsfreibetrag gekürzt wird, sollten Ihnen aus Anlass des Todes des Erblassers nicht der Erbschaftsteuer unterliegende Versorgungsbezüge zustehen. Dabei wird der ermittelte Kapitalwert dieser Versorgungsbezüge von Ihrem Freibetrag abgezogen.
| Art des Erben | Bes. Versorgungsfreibetrag |
|---|---|
| Ehegatten und Lebenspartner | 256.000 € |
| Kind (auch Stiefkind oder adoptiert) bis 5 Jahre | 52.000 € |
| Kind (auch Stiefkind oder adoptiert) zwischen 5 und 10 Jahren | 41.000 € |
| Kind (auch Stiefkind oder adoptiert) zwischen 10 und 15 Jahren | 30.700 € |
| Kind (auch Stiefkind oder adoptiert) zwischen 15 und 20 Jahren | 20.500 € |
| Kind (auch Stiefkind oder adoptiert) zwischen 20 und 27 Jahren | 10.300 € |
Rechenbeispiel Erbschaftssteuer
Die Berechnung nach dem Muster der oben aufgelisteten Informationen ist grundsätzlich sehr einfach. Hier ein Beispiel:
Wert der Immobilie: 750.000 €
Erbe: Direktes Kind im Alter von 22 (SK 1)
Daraus ergeben sich folgende Einstufungen:
Freibetrag (s. Tabelle oben): 400.000 €
Versorgungsfreibetrag (s. Tabelle oben): 10.300 €
zu versteuernder Wert (Wert der Immobilie abzüglich beider Freibeträge): 339.700 €
Erbschaftssteuer: 15 %
Fälliger Betrag: 350.000 € * 0.15 = 50.955 €
Wie Sie sehen, kann Erben teuer werden. Eine weitere aktuelle Entwicklung könnte das Erben eines Hauses künftig zu einer deutlich größeren finanziellen Belastung machen.
Jahressteuergesetz 2022: Neue Wertermittlung für Immobilien
Wir haben es in unserem Beitrag über die Preisentwicklung von Immobilien kürzlich behandelt. Immobilien wurden in den vergangenen Jahren grundsätzlich teurer und teurer.
Da beim Erben der Wert des Hauses ermittelt, welcher eine elementare Rolle spielt und einen großen finanziellen Unterschied für den Staat ausmachen kann, wurde 2022 das Jahressteuergesetz verabschiedet. Darin ist eine neue Bewertung von Immobilien vorgesehen, die diese Entwicklung berücksichtigt.
Dieser Umstand macht allerdings auch für Erben einen enormen, finanziellen Unterschied. Gehen wir bei unserem Rechenbeispiel künftig von einem Immobilienwert von 900.000 € statt 750.000 € aus, verändert sich der ohnehin hohe Betrag, der im Fall einer Erbschaft fällig wird, deutlich nach oben.
Neuer Wert der Immobilie: 900.000 €
zu versteuernder Wert: 489.700 €
Fälliger Betrag: 489.700 € 0.15 = 73.455 €
Das macht eine Differenz von 22.500 €.
Geerbtes Haus verkaufen
Die Kosten einer Erbschaftssteuer kann nicht jeder tragen, weshalb ein Verkauf oft eine attraktive Alternative ist.
Wir bei Hausdirektkauf können Ihren Verlust leider nicht ungeschehen machen, aber gestalten Ihnen den Verkauf in dieser Zeit so angenehm wie möglich. Dafür setzen wir auf eine eigene digitale Plattform mit dortigem Angebotsverfahren sowie schnelle Abwicklung inklusive Zahlung innerhalb von 24 Stunden nach Fälligkeitsmitteilung.
In jedem Fall wünschen wir Ihnen Kraft für die bevorstehende Zeit!
Steuern beim Hausverkauf
Auch bei einem Verkauf müssen Sie an Steuern denken. Unser Beitrag Steuern beim Hausverkauf und steuerfrei verkaufen beleuchtet für sie die anfallende Steuer, wie sie berechnet wird, wie sie Steuern sparen und ggf. sogar ohne Steuer verkaufen können.
Disclaimer: Dieser Beitrag ersetzt keine rechtliche Beratung und wir garantieren keine Richtigkeit der oben gelisteten Angaben. Die genannten Paragraphen verlinken zu den Gesetzestexten, die als Informationsquelle für diesen Beitrag gedient haben. Sämtliche Informationen können dort entnommen und gegengeprüft werden.
