Sanierungszwang und das GEG
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) regelt seit 2024 verbindliche energetische Anforderungen an Gebäude. Ziel ist es, den Immobiliensektor langfristig klimaneutral zu gestalten.
Nach einiger Unsicherheit und Sorgen steht fest: Es gibt einen Sanierungszwang, der im GEG geregelt ist. Nachfolgend alle Informationen, wann es Sie (nicht) betrifft, was Sie sanieren müssen und vieles mehr.
Wen betrifft der Sanierungszwang?
Sanierungszwang bei Eigentümerwechsel (Hauskauf, Erbe & Schenkung)
Bei jedem Eigentümerwechsel eines Altbaus greift das neue Gesetz grundsätzlich.
Dabei ist es egal, warum der Altbau den Eigentümer wechselt. Entsprechend gilt die Regelung beim Hauskauf, beim Erben eines Hauses und auch bei Schenkungen.
Hier ist stets der Käufer in der Pflicht. Ihr Haus lässt sich nicht verkaufen? Unter Umständen haben Sie die Sanierungskosten, die dem Käufer Ihres Altbaus anfallen, nicht einkalkuliert.
Sanierungszwang bei größeren baulichen Maßnahmen
Unabhängig von der Besitzdauer des Altbaus müssen Sie bei größeren baulichen Maßnahmen nach § 48 GEG (Anforderungen an ein bestehendes Gebäude bei Änderung) für die Einhaltung der Richtlinien sorgen.
Hier gilt die sogenannte 10-Prozent-Regel. Erneuern, ersetzen oder errichten Sie Außenbauteile eines Hauses mit beheizten oder gekühlten Räumen, müssen diese baulichen Veränderungen den neuen Richtlinien entsprechen.
Dies gilt nicht, sollte weniger als 10 Prozent der entsprechenden Bauteilgruppe erneuert oder ersetzt werden.
Die betroffenen Bauteile und Gruppeneinteilungen finden Sie in Anlage 7 des GEG.
Ausnahmen vom Sanierungszwang
Der Sanierungszwang sieht mehrere Ausnahmen vor, die gesetzlich geregelt sind.
Generelle Ausnahmen
Grundsätzlich gilt der Sanierungszwang nicht zwangsläufig für:
- Gebäude, die weniger als vier Monate im Jahr auf mindestens 19 Grad geheizt werden. (§ 47 GEG - Nachrüstung eines bestehenden Gebäudes)
- Eigentümer von Ein- oder Zweifamilienhäusern (keine Mehrfamilienhäuser), die im Haus bereits seit dem 1. Februar 2002 eine Wohnung selbst genutzt haben. (§ 47 GEG - Nachrüstung eines bestehenden Gebäudes)
- Denkmalgeschützte Gebäude, insofern die erforderlichen energetischen Maßnahmen dem Denkmalschutz entgegenstehen oder signifikanten Aufwand bedeuten würden. (§ 105 GEG - Baudenkmäler und sonstige besonders erhaltenswerte Bausubstanz)
- Gebäude, bei denen eine verpflichtende Sanierung eine unbillige Härte darstellen würden. Vereinfacht ausgedrückt dann, wenn sich die Maßnahmen nicht lohnen würden, weil beispielsweise die Kosten in keinem Verhältnis zur Einsparung stehen. (§ 102 GEG - Befreiungen)
Bitte beachten Sie, dass Sie nicht in allen Fällen automatisch von der Pflicht befreit sind. Teilweise bedarf es einem Antrag bei der nach Landesrecht zuständigen Behörde.
Ausnahme des Sanierungszwangs bei Schenkung an Kinder
Bei der Schenkung einer Immobilie an die eigenen Kinder gibt es eine besondere Ausnahme.
Demnach sind Kinder, die bei Schenkung bereits über 10 Jahre selbst in der Immobilie gewohnt haben, vom Sanierungszwang ausgenommen.
Was muss wie schnell saniert werden?
Verpflichtende Sanierungen beim Eigentümerwechsel
Wechselt ein Altbau den Eigentümer, muss der neue Eigentümer einige Arbeiten durchführen. Dies gilt nicht, wenn die Bauweise schon den Anforderungen entspricht.
Folgende Arbeiten müssen erledigt werden, sollten die Anforderungen nicht erfüllt werden:
- Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Daches (§ 47 GEG - Nachrüstung eines bestehenden Gebäudes)
- Austausch alter Standard- und Konstanttemperaturkessel, die älter als 30 Jahre sind (§ 72 GEG - Betriebsverbot für Heizkessel, Ölheizungen)
- Dämmung von Heizung- und Warmwasserrohren und Armaturen in unbeheizten Räumen (§ 71 GEG - Anforderungen an eine Heizungsanlage)
Sanierungszwang: Fristen beim Eigentümerwechsel
Beim Eigentümerwechsel muss dem Sanierungszwang innerhalb von zwei Jahren nachgekommen werden. Geregelt ist dieser Umstand in § 47 des GEG (Nachrüstung eines bestehenden Gebäudes).
Die Frist beginnt ab Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch.
Strafen beim Sanierungszwang
Wenn Sie Ihren Pflichten im Rahmen des energetischen Sanierungszwangs nicht nachkommen, handelt es sich um eine Ordnungswidrigkeit.
Die Ordnungswidrigkeit wird nach § 108 GEG (Bußgeldvorschriften) mit einer Geldstrafe von bis zu 5.000 €, 10.000 € oder bis zu 50.000 € geahndet. Ausschlaggebend ist die Richtlinie, gegen die Sie verstoßen haben.
Häufige Fragen zum Sanierungszwang
In welchen Fällen gibt es einen Sanierungszwang?
Ein Sanierungszwang gilt grundsätzlich bei Eigentümerwechsel sowie bei größeren baulichen Maßnahmen an Außenbauteilen, insofern über 10 Prozent der entsprechenden Bauteilgruppe erneuert, ersetzt oder erbaut werden.
Welche Ausnahmen gibt es vom Sanierungszwang?
Mögliche (teilweise auf Antrag) Ausnahmen vom Sanierungszwang umfassen:
- Gebäude, die keine vier Monate im Jahr auf >= 19 °C geheizt werden
- Eigentümer von maximal Zweifamilienhäusern, die bereits seit dem 1. Februar 2002 eine Wohnung selbst bewohnt haben
- Denkmalgeschützte Gebäude, falls die energetische Sanierung entgegen dem Zweck des Denkmalschutzes steht
- Gebäude, bei denen sich eine Sanierung nicht lohnt
Gibt es Ausnahmen vom Sanierungszwang beim Erben eines Hauses?
Nein, es gibt grundsätzlich keine Ausnahme spezifisch für das Erben eines Hauses.
Es gelten allerdings die allgemeingültigen Ausnahmen, darunter z. B. eine Befreiung vom Sanierungszwang, wenn der neue Besitzer eines maximal Zweifamilienhauses seit dem 1. Februar 2002 eine Wohnung im Haus selbst bewohnt.
Gibt es Ausnahmen vom Sanierungszwang bei Schenkung an eigene Kinder?
Ja, an die eigenen Kinder geschenkte Immobilien sind vom Sanierungszwang ausgenommen, wenn diese dort bereits seit über 10 Jahren selbst leben.
Was muss bei Eigentümerwechsel saniert werden?
Folgende Sanierungen müssen beim Eigentümerwechsel stattfinden, insofern die Grenzwerte nicht bereits eingehalten werden:
- Dämmerung der obersten Geschossdecke oder des Daches
- Austausch über 30 Jahre alter Standard- und Konstanttemperaturkessel
- Dämmung von Heizung- und Warmwasserrohren sowie Armaturen in unbeheizten Räumen
Wie lang ist die Frist beim Sanierungszwang infolge eines Eigentümerwechsels?
Die Frist für Sanierungen nach Eigentümerwechsel beträgt 2 Jahre ab Eintragung im Grundbuch.
Was sind Außenbauteile, die bei größeren baulichen Maßnahmen saniert werden müssen?
Sie finden alle aktuellen Bauteile und Bauteilgruppen, die bei größeren baulichen Maßnahmen (über 10 Prozent der gesamten Bauteilgruppe) saniert werden müssen, samt geltenden Grenzwerten in Anlage 7 des GEG.
Welche Strafen erwarten mich, wenn ich dem Sanierungszwang nicht nachkomme?
Dem Sanierungszwang nicht nachzukommen ist eine Ordnungswidrigkeit, die, je nach gebrochener Richtlinie, mit bis zu 50.000 Euro geahndet werden kann.
Disclaimer: Es handelt sich bei diesem Artikel keine rechtliche Beratung. Der Artikel ist lediglich als eine Informationsquelle für die eigene Recherche des Lesers gedacht. Unterstützend haben wir relevante Paragraphen der Gesetze alle im Original verlinkt.
